tag:www.toushi-net.com,2008:/mt/1 2008-12-19T01:35:54Z Movable Type 3.34 tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.51 2008-12-19T01:35:11Z 2008-12-19T01:35:54Z

ファンドによる物件供給過剰により、収益物件価格は急激に下落。一部の不動産投資家は...

http://www.toushi-net.com/ ファンドによる物件供給過剰により、収益物件価格は急激に下落。一部の不動産投資家は買い意欲が増しているようです。 長らく家主業を営んできた方の多くは手堅い投資を行っているので、今でも融資がつくようです。ファンドが慌てて投売りしている物件を家主業の方がしっかりと拾い込んでいるのでしょう。 ５０００万円～５億円の物件がよく売れています。それ以上の大型物件の多くは買い手が付かずに宙ぶらりんになっています。利回りは１０％以上が求められています。買い手は非常に強気に、売り手は非常に弱気になってきています。 不況を見越したファンドは春先から物件を売り出して撤退を完了しつつあるが、未だに空室に悩む物件を大量に抱えているファンドも多く、収益物件の市場はまだ続きそうです。 tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.50 2008-11-01T02:35:38Z 2008-11-01T09:04:13Z

最近、不動産会社の倒産話をよく耳にしています。この不動産会社というのは、ファンド...

http://www.toushi-net.com/ 最近、不動産会社の倒産話をよく耳にしています。この不動産会社というのは、ファンドや流動化事業を手掛けている企業が大半です。 倒産まではいかなくとも企業の業績が大幅に悪化しており、業績の下方修正も続々出されているようです。 不動産の市況がまだ好調のときには、これらの経営者は、いずれ不動産の好景気が終わることを予測するとともに、今は収益還元法が定着しているから不況が来てもバブル崩壊の時のようなインパクトはないと言っていたようです。 だが、現在、崖っぷちの会社や既に倒産した会社は、収益還元法が根付いたと言いながらも、自らは転売ビジネス やファンドビジネスの事業の比率が高かったように鑑みれます。 逆に言えば、生き残る会社は、優良な不動産を保有してインカムゲイン（家賃収入等）を得るビジネスを軽んじてこなかった会社だと言えそうです。 tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.49 2008-09-29T05:35:30Z 2008-09-29T05:36:31Z

国土交通省が9月18日に発表した2008年の都道府県の地価調査（基準地価・7月1...

http://www.toushi-net.com/ 国土交通省が9月18日に発表した2008年の都道府県の地価調査（基準地価・7月1日現在）によると、全国平均で下落し、三大都市圏でも上昇幅が大幅に縮小され、地方圏も依然として下落傾向となっています。こうした結果は、サブプライム問題による信用収縮の影響により、高いレバレッジを用いた不動産投資が困難となったことが背景としてあり、こうした不動産価額の調整はある程度予想されていたことといえ、実際の現場では、公的指標よりも厳しい状況と訴えられています。 不動産各社は、中低位の新興リートやプライベートファンド、ファンド向けにシングルマンションを開発していたデベロッパーへの融資が止められ、今春からは純粋な分譲マンション事業や建売開発事業を行っていた事業者への融資まで絞り始め、一気に窮地に立たされ、急激に事態が深刻化しているというマーケット認識であります。 今後の展開については、不良資産を抱えて処分方法を模索していく流れがしばらく続くと予測されています。ファンドやリートへの売却を想定して開発していた物件が現在市場にあふれていて、優良物件の売却をいまかいまかと待ち受けている資金力のあるリートやプライベートファンド、不動産会社、機関投資家がいるのも事実であり、不動産業界の二極化の格差がさらに拡大する見通しとなっています。 特に、投資向けの不動産では、比較的順調に推移しているオフィスビルに比べてレジデンシャル収益物件の取引が不活発で影を潜めてきています。不動産価格が下がってきたことにより利回りが復活してきていることで、長期保有の投資家にとってはうまみが出てきたともいえます。ただ、銀行の収益用レジデンシャル物件に対する担保評価が厳しく、計画の半分程度の融資しか付かずに不当に過少評価されているのが現状であるますが、この不当に過少評価されているレジデンシャル物件を専門に取得を進める資金力のあるプライベートファンドがメジャーなプレイヤーを含めて立ち上がってきているようです。 （参考　健美家　不動産ニュース15） tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.48 2008-08-23T07:24:44Z 2008-08-23T07:25:22Z

大規模修繕費は、物件を購入したら誰もが必ず必要になる費用です。新築や築浅の時はほ...

http://www.toushi-net.com/ 大規模修繕費は、物件を購入したら誰もが必ず必要になる費用です。新築や築浅の時はほとんど必要がないのですが、１０～１５年程経ってくると、様々なメンテナンスが必要になってきます。長期に渡って建物を維持していくためには必須なもので、物件を所有した当初から、ある程度は計画しておきましょう。 大きな修繕項目としては、屋根・屋上・ベランダなどの防水工事、外壁の補修・塗装、配管工事、鉄部の錆補修などがあります。築１０～１５年以上経ってくると、遅かれ早かれこのような修繕が必要になり、かかる費用は数百万単位のものも珍しくはありません。 また、そこまでの金額はかかりませんが、給湯器やエアコンなどが故障したことによる交換費用も発生してきます。「それほどかからない」と言っても、ひとつあたり５万～１０万円くらいはするので、部屋数が多いと金額は大きくなります。しかも、同時期に入れた設備なので、故障するのも大体同じ時期になりやすいのです。これらは、リフォーム・リノベーションと比較すると、入居者さんにとってあまりインパクトはないかもしれません。がしかし、あって当然のものでもあります。たとえば、防水機能が落ちたことによる雨漏りがあれば「普通の生活」に支障をきたします。 このような意味で、先に挙げた修繕項目は、水が出る、電気がつくなどといった、いわゆるインフラ的な要素があるものが多いということです。 ですので、費用をかけたからといって、劇的に家賃に反映することはあまりないと言えるのではないでしょうか。（資本的価値を増大させるような修繕はまた別の話になります。ここでは、最低限の機能を保つための費用と考えます。）にもかかわらずかかる金額は大きいので、予め想定しておかないと、後で、こんなはずじゃなかったというになりかねません。なんのために不動産を投資の手段としたのか分からなくなってしまします。 （「全国賃貸住宅新聞Ｎｏ．８３６」より） tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.47 2008-07-26T05:30:01Z 2008-07-26T05:30:50Z

一般的に個人事業で所得の多い人は、法人化した方が税務の面でなにかと有利となります...

http://www.toushi-net.com/ 一般的に個人事業で所得の多い人は、法人化した方が税務の面でなにかと有利となります。法人化するメリットとして主なものは、概算経費である給与所得控除の活用、所得分散による累進税率の緩和などがあります。給与所得控除は、実際に支出した経費だけでなく、支出していない経費である給与所得控除も収入から控除することができます。家族を役員や従業員にするとさらにその効果が発揮されます。事業主１人だと最低で６５万円ですが、事業主のほか家族２人を役員にすると最低１９５万円、３人なら最低２６０万円を不動産収入から追加的に控除することができます。 また、家族を従業員にすると、事業主の所得が家族に分配されるため、所得税の累進税率が下がるというメリットもあります。所得のない家族に給与を分配すると扶養親族から外れるという不安がある場合は、年間の支払給与額を９８万円以下に抑えておくことで対応できます。 （参考文献「全国賃貸住宅新聞Ｎｏ．８３２」） tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.46 2008-06-27T04:02:39Z 2008-06-27T04:03:35Z

平成２１年１０月から、新築住宅の売主または請負人（宅地建物取引業者や建設業者）が...

http://www.toushi-net.com/ 平成２１年１０月から、新築住宅の売主または請負人（宅地建物取引業者や建設業者）が、お客様に新築住宅を引き渡す際には、「保証金の供託」または「保険への加入」が義務化されます。これが、売主または請負人の瑕疵担保責任を確実に履行させるために施工される新法の具体的な手段です。 これにより、売主または請負人は買主または発注者に対しての瑕疵担保責任を確実に履行することができ、また万が一、倒産などにより瑕疵を補修できなくなった場合でも、保証金の還付または保険金により必要な費用が支払われます。 新法の対象となるのは、建築物のうち「住宅」だけです。「住宅」とは住宅品質確保法でいう、「人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分」をさします。したがって、戸建住宅や分譲マンションはもちろん、賃貸住宅も対象となります。 一方、事務所・倉庫・物置・車庫は「住宅」でないため、対象とはなりません。 tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.45 2008-05-31T05:39:44Z 2008-05-31T05:40:23Z

「買付証明書」とは、契約前に契約をしたいという意思表示を書面で行なうものです。「...

http://www.toushi-net.com/ 「買付証明書」とは、契約前に契約をしたいという意思表示を書面で行なうものです。「申込書」などとよばれるものもこれと同じです。つまり、（１）買付証明の段階では契約に至っていない（２）契約をするまでは法的拘束力は発生しない、ということになります。 判例でも、買付証明が契約と認められた前例はありません。（前例がないだけですから、状況の相違によっては認められることもあるかもしれませんが……） 口答でのやり取りではなんとも心もとないので、この買付証明という書面をもって、売主は、売却条件の検討に入るのです。 ただ、いくら法的拘束力がないとはいえ、簡単な気持ちで「買付証明書」を書いて、あとで断るというようなことは、売主にもそれに携わる業者にも迷惑をかけることになるので避けた方がよいでしょう。 tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.43 2008-05-20T00:35:36Z 2008-05-20T01:09:19Z

土地の登記に係る登録免許税に関する特別措置が改正されましたので、お知らせします。...

http://www.toushi-net.com/ 土地の登記に係る登録免許税に関する特別措置が改正されましたので、お知らせします。 土地の売買による所有権の移転等の登記に係る登録免許税について、税率の見直しを行った上で適用期限が３年延長されました。 土地の売買による所有権の移転の登記 （本則） 〔2.0％〕 （改正前）H18.4.1～H20.5.31〔1.0％〕 （改正後）H18.4.1～H21.3.31〔1.0％〕、H21.4.1～H22.3.31：〔1.3％〕、H22.4.1～H23.3.31〔1.5％〕 tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.42 2008-04-26T02:05:15Z 2008-05-20T01:09:19Z

賃貸を事業として考えれば、リフォーム工事費が高くては成り立ちません。しかし、安さ...

http://www.toushi-net.com/ 賃貸を事業として考えれば、リフォーム工事費が高くては成り立ちません。しかし、安さを追求しすぎると、問題に陥りやすい傾向があります。 競争力のなくなった賃貸住宅では、借り手のニーズに答えられる物件に再生する必要があります。そのためには原状回復にとどまらず、付加価値のあるリフォームが必要となるでしょう。 原状回復程度のリフォーム工事であれば、地元を中心に営業展開している内装業者やリフォーム業者に依頼すれば、動きも速く工事費も高くはないはずです。ユニットバスやトイレなどの水回りをリフォームするなら、水回りに強いことをチラシなどでアピールしている業者だと通常より２割くらい安いところもあります。しかし、間取りの変更やイメージを変えたいといった付加価値をあげるリフォーム工事となると、専門知識をもった依頼先でなければ対応できません。 安い、提案力がある、信頼できる、この三点がそろっている業者がベストです。さらにこの三点に優先順位をつけると、信頼→提案→価格の順が賃貸住宅のリフォームにはよいと思います。しかし、実際には、価格→信頼→提案といったように、価格を優先してしまうオーナーが多いのではないでしょうか？ 価格を一番の売り物にして新聞の折り込みやポスティングで営業を行っているリフォーム会社がありますが、「安かろう悪かろう」という印象を強く受けるものがあります。本当に腕のよい職人は、不当に安い価格では仕事をしないものです。価格を下げるために下手な職人を使うと、仕上がりの悪さは如実に形となって現れます。安く上げたつもりが、早い時期に欠陥となって露呈することもあります。よい業者ではなく、安い業者を優先したことで、後で後悔するといったことにもつながりかねません。 （参考文献「家主と地主」Ｖｏｌ．２０　２００８春号」） tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.44 2008-04-05T01:00:00Z 2008-05-20T01:09:19Z

最近、世間を騒がせている租税特別措置のうち、ガソリン税など道路特定財源に関する税...

http://www.toushi-net.com/ 最近、世間を騒がせている租税特別措置のうち、ガソリン税など道路特定財源に関する税を除いた暫定税率の期限を５月末まで２ヶ月延長するいわゆる「つなぎ法案」が、平成２０年３月３１日午後の衆参本会議で可決、成立しました。 　これにより、平成１８年４月１日から適用されていました「土地」の売買による所有権移転登記に関する登録免許税率（本来は不動産の価額の1,000分の20であるところ軽減措置により不動産の価額の1,000分の10）等の軽減措置は５月末まで延長されることとなりました。 tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.41 2008-03-20T02:47:43Z 2008-05-20T01:09:19Z

年金制度や雇用に対する不安に加え、株式などの投資商品が低迷していることもあり、不...

http://www.toushi-net.com/ 年金制度や雇用に対する不安に加え、株式などの投資商品が低迷していることもあり、不動産への投資に強い関心をもつ人は多くおられます。 しかし、昨年より金融機関は不動産取得に対して融資を引締めている傾向にあります。これは、不動産投資ブームが過熱するあまり、投資適性に欠ける投資家が出てきたり、将来性に欠く物件を現状利回りの魅力だけで押し進めるといった悪質な不動産会社が出てきたりで投資に失敗しているケースが増えてきたことがあげられます。 ただ、そういった背景で迷惑を被っているのは不動産投資家として適性を有する人たちです。金融機関側もそういう人の不動産投資に対しては融資を実行することは普通のことです。だた、それをいかに上手に金融機関にアピールしていくかは、その人自身、しいて言えばその物件を扱う不動産会社の適正なアドバイスと力添えなのです。 tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.39 2008-03-01T05:01:57Z 2008-05-20T01:09:19Z

相続時精算課税制度は生前に相続人予定者に、２５００万円まで無税で贈与し、相続時に...

http://www.toushi-net.com/ 相続時精算課税制度は生前に相続人予定者に、２５００万円まで無税で贈与し、相続時にその贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算する方法です。親は６５歳以上、推定相続人である子供は２０歳以上であることが条件となっています。 この制度のメリットとは、アパートなどの収益建物を子供に贈与する際、そのアパートの固定資産税評価額に基づく評価額で贈与することができることにあります。 また、贈与後は賃貸収入を受贈者である子供に帰属させることができ、また、贈与者である親の所得増加を抑制させる効果もあります。そのため、相続対策としては有効な手段とされています。 例えば、通常の贈与では、アパートの建設費５０００万円を建物購入資金として現金で贈与すると税額が５００万円になりますが、同制度ではアパートの建築後翌年、建物を贈与した場合は税金の軽減が図れます。 （参考文献「全国賃貸住宅新聞Ｎｏ．８１１」） tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.38 2008-02-16T07:14:02Z 2008-05-20T01:09:19Z

賃貸マンションの契約を更新する際、家主に支払う更新料は違法だとして、京都市内の男...

http://www.toushi-net.com/ 賃貸マンションの契約を更新する際、家主に支払う更新料は違法だとして、京都市内の男性が支払った更新料の返還を求めていた裁判で、京都地方裁判所は１月３０日、請求を棄却する判決を言い渡しました。 この裁判は、京都市の５３歳の会社員が更新料の支払い条項は、「合理性がなく消費者の利益を一方的に害するもの」で、消費者契約法に違反し無効だと主張して家主に対し過去５年間に支払った更新料５０万円の返還を求めていたものです。 判決で京都地裁の池田光宏裁判長は、更新料は「賃料の前払い」と認めたうえで、「借主は更新料を含む出費を考えて物件を選択し契約している」「契約期間や月額の賃料に照らして多すぎるものではなく、事前に説明をしていることから借主に不測の損害や不利益をもたらすものではない」と指摘し、更新料は消費者契約法に違反しないとして原告の請求を棄却しました。 借主側は「極めて不当な判決」だとして即日控訴しています。 しかし、近年、盛り上がりを見せる消費者運動を背景に、裁判所も消費者寄りの判決を下す傾向にあります。それだけに、今回貸主の主張が全面的に認められたことの意義は大きいと言われています。 （参考文献「ＫＢＳ　Ｎｅｗｓ」） tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.37 2008-01-25T07:23:49Z 2008-05-20T01:09:19Z

サブプライムローン問題は不動産市場に暗い影を落としていますが、個人投資家にとって...

http://www.toushi-net.com/ サブプライムローン問題は不動産市場に暗い影を落としていますが、個人投資家にとっては悪いことばかりではないようです。 近年急速に高騰してきた入居者募集時の「広告宣伝費」の相場が崩れる可能性もでてきています。 不動産ファンド保有物件は入居者募集現場では、「バックフォー」「バックファイブ」などの隠語が飛び交っています。リーシング会社に対して入居成約時に支払うインセンティブのことです。これは賃料の４ヵ月分、５ヶ月分を支払うことを意味しています。 利回り最重視の不動産ファンドは、入居者募集に苦戦したとしても賃料値下げに応じることは少なく、その分を高いインセンティブで補ってきたということです。結果として、入居者募集現場ではファンド物件と個人家主の物件とのインセンティブ（広告宣伝費）の差が大きく開いてしまっています。こうなると、当然、賃貸仲介業者は１件の成約で利益の多いファンド物件を優先的に紹介することになります。 だか、この高いインセンティブを今後維持していくのは難しいかもしれないとの見方があります。 個人家主に比べて倍以上のインセンティブをどこから捻出しているのか。それは他のファンドに転売した売却益があってこそ可能になっていたのです。不動産市況の悪化により転売が難しくなると、入居者募集の経費を抑えざるを得ない状況になる可能性があります。ファンド関係者の中には「運用が厳しいファンドは今後、賃料値下げに応じなければならない可能性もある」と指摘する声もあります。賃料を下げると利回りも低下することになり、結果的には売値にも影響しかねません。 サブプライムローン問題は思わぬところから家主が光明を見いだすきっかけになるかもしれません。 （参考文献「全国賃貸住宅新聞Ｎｏ．８１８」） tag:www.toushi-net.com,2008:/mt//1.36 2008-01-07T05:48:05Z 2008-05-20T01:09:19Z

謹賀新年。明けましておめでとうございます。 平成２０年は収益不動産を扱う業者や事...

http://www.toushi-net.com/ 謹賀新年。明けましておめでとうございます。 平成２０年は収益不動産を扱う業者や事業者にとっては大きな転機を迎える年になるかも知れません。 前回のブログでもお話しましたように、ファンドは新たな不動産の取得が困難になる。これはファンドの拡大路線がストップするということを意味しています。 一般の投資家であれば良い物件がなければ別に買わなくてよいということで済みますが、ファンドはシステムの構造上、買いについても売りについても一種のノルマがありますので、たとえ買い手がいない状況であっても一定のボリュームの物件は売却し続けなくてはなりません。実際、相当に売り急ぐ必要があると見られています。 このため、ファンドが物件をまとめて二束三文でまとめ売り（バルク売り）をすることも考えられます。 不動産再生事業者などは、今年以降を絶好の物件仕込みの場ととらえているようです。