最近、不動産会社の倒産話をよく耳にしています。この不動産会社というのは、ファンドや流動化事業を手掛けている企業が大半です。
倒産まではいかなくとも企業の業績が大幅に悪化しており、業績の下方修正も続々出されているようです。
不動産の市況がまだ好調のときには、これらの経営者は、いずれ不動産の好景気が終わることを予測するとともに、今は収益還元法が定着しているから不況が来てもバブル崩壊の時のようなインパクトはないと言っていたようです。
だが、現在、崖っぷちの会社や既に倒産した会社は、収益還元法が根付いたと言いながらも、自らは転売ビジネス やファンドビジネスの事業の比率が高かったように鑑みれます。
逆に言えば、生き残る会社は、優良な不動産を保有してインカムゲイン（家賃収入等）を得るビジネスを軽んじてこなかった会社だと言えそうです。

国土交通省が9月18日に発表した2008年の都道府県の地価調査（基準地価・7月1日現在）によると、全国平均で下落し、三大都市圏でも上昇幅が大幅に縮小され、地方圏も依然として下落傾向となっています。こうした結果は、サブプライム問題による信用収縮の影響により、高いレバレッジを用いた不動産投資が困難となったことが背景としてあり、こうした不動産価額の調整はある程度予想されていたことといえ、実際の現場では、公的指標よりも厳しい状況と訴えられています。
不動産各社は、中低位の新興リートやプライベートファンド、ファンド向けにシングルマンションを開発していたデベロッパーへの融資が止められ、今春からは純粋な分譲マンション事業や建売開発事業を行っていた事業者への融資まで絞り始め、一気に窮地に立たされ、急激に事態が深刻化しているというマーケット認識であります。
今後の展開については、不良資産を抱えて処分方法を模索していく流れがしばらく続くと予測されています。ファンドやリートへの売却を想定して開発していた物件が現在市場にあふれていて、優良物件の売却をいまかいまかと待ち受けている資金力のあるリートやプライベートファンド、不動産会社、機関投資家がいるのも事実であり、不動産業界の二極化の格差がさらに拡大する見通しとなっています。
特に、投資向けの不動産では、比較的順調に推移しているオフィスビルに比べてレジデンシャル収益物件の取引が不活発で影を潜めてきています。不動産価格が下がってきたことにより利回りが復活してきていることで、長期保有の投資家にとってはうまみが出てきたともいえます。ただ、銀行の収益用レジデンシャル物件に対する担保評価が厳しく、計画の半分程度の融資しか付かずに不当に過少評価されているのが現状であるますが、この不当に過少評価されているレジデンシャル物件を専門に取得を進める資金力のあるプライベートファンドがメジャーなプレイヤーを含めて立ち上がってきているようです。
（参考　健美家　不動産ニュース15）

大規模修繕費は、物件を購入したら誰もが必ず必要になる費用です。新築や築浅の時はほとんど必要がないのですが、１０～１５年程経ってくると、様々なメンテナンスが必要になってきます。長期に渡って建物を維持していくためには必須なもので、物件を所有した当初から、ある程度は計画しておきましょう。
大きな修繕項目としては、屋根・屋上・ベランダなどの防水工事、外壁の補修・塗装、配管工事、鉄部の錆補修などがあります。築１０～１５年以上経ってくると、遅かれ早かれこのような修繕が必要になり、かかる費用は数百万単位のものも珍しくはありません。
また、そこまでの金額はかかりませんが、給湯器やエアコンなどが故障したことによる交換費用も発生してきます。「それほどかからない」と言っても、ひとつあたり５万～１０万円くらいはするので、部屋数が多いと金額は大きくなります。しかも、同時期に入れた設備なので、故障するのも大体同じ時期になりやすいのです。これらは、リフォーム・リノベーションと比較すると、入居者さんにとってあまりインパクトはないかもしれません。がしかし、あって当然のものでもあります。たとえば、防水機能が落ちたことによる雨漏りがあれば「普通の生活」に支障をきたします。
このような意味で、先に挙げた修繕項目は、水が出る、電気がつくなどといった、いわゆるインフラ的な要素があるものが多いということです。
ですので、費用をかけたからといって、劇的に家賃に反映することはあまりないと言えるのではないでしょうか。（資本的価値を増大させるような修繕はまた別の話になります。ここでは、最低限の機能を保つための費用と考えます。）にもかかわらずかかる金額は大きいので、予め想定しておかないと、後で、こんなはずじゃなかったというになりかねません。なんのために不動産を投資の手段としたのか分からなくなってしまします。
（「全国賃貸住宅新聞Ｎｏ．８３６」より）

一般的に個人事業で所得の多い人は、法人化した方が税務の面でなにかと有利となります。法人化するメリットとして主なものは、概算経費である給与所得控除の活用、所得分散による累進税率の緩和などがあります。給与所得控除は、実際に支出した経費だけでなく、支出していない経費である給与所得控除も収入から控除することができます。家族を役員や従業員にするとさらにその効果が発揮されます。事業主１人だと最低で６５万円ですが、事業主のほか家族２人を役員にすると最低１９５万円、３人なら最低２６０万円を不動産収入から追加的に控除することができます。
また、家族を従業員にすると、事業主の所得が家族に分配されるため、所得税の累進税率が下がるというメリットもあります。所得のない家族に給与を分配すると扶養親族から外れるという不安がある場合は、年間の支払給与額を９８万円以下に抑えておくことで対応できます。
（参考文献「全国賃貸住宅新聞Ｎｏ．８３２」）

平成２１年１０月から、新築住宅の売主または請負人（宅地建物取引業者や建設業者）が、お客様に新築住宅を引き渡す際には、「保証金の供託」または「保険への加入」が義務化されます。これが、売主または請負人の瑕疵担保責任を確実に履行させるために施工される新法の具体的な手段です。
これにより、売主または請負人は買主または発注者に対しての瑕疵担保責任を確実に履行することができ、また万が一、倒産などにより瑕疵を補修できなくなった場合でも、保証金の還付または保険金により必要な費用が支払われます。
新法の対象となるのは、建築物のうち「住宅」だけです。「住宅」とは住宅品質確保法でいう、「人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分」をさします。したがって、戸建住宅や分譲マンションはもちろん、賃貸住宅も対象となります。
一方、事務所・倉庫・物置・車庫は「住宅」でないため、対象とはなりません。

「買付証明書」とは、契約前に契約をしたいという意思表示を書面で行なうものです。「申込書」などとよばれるものもこれと同じです。つまり、（１）買付証明の段階では契約に至っていない（２）契約をするまでは法的拘束力は発生しない、ということになります。
判例でも、買付証明が契約と認められた前例はありません。（前例がないだけですから、状況の相違によっては認められることもあるかもしれませんが……）
口答でのやり取りではなんとも心もとないので、この買付証明という書面をもって、売主は、売却条件の検討に入るのです。
ただ、いくら法的拘束力がないとはいえ、簡単な気持ちで「買付証明書」を書いて、あとで断るというようなことは、売主にもそれに携わる業者にも迷惑をかけることになるので避けた方がよいでしょう。

土地の登記に係る登録免許税に関する特別措置が改正されましたので、お知らせします。
土地の売買による所有権の移転等の登記に係る登録免許税について、税率の見直しを行った上で適用期限が３年延長されました。

土地の売買による所有権の移転の登記
（本則） 〔2.0％〕
（改正前）H18.4.1～H20.5.31〔1.0％〕
（改正後）H18.4.1～H21.3.31〔1.0％〕、H21.4.1～H22.3.31：〔1.3％〕、H22.4.1～H23.3.31〔1.5％〕

賃貸を事業として考えれば、リフォーム工事費が高くては成り立ちません。しかし、安さを追求しすぎると、問題に陥りやすい傾向があります。
競争力のなくなった賃貸住宅では、借り手のニーズに答えられる物件に再生する必要があります。そのためには原状回復にとどまらず、付加価値のあるリフォームが必要となるでしょう。
原状回復程度のリフォーム工事であれば、地元を中心に営業展開している内装業者やリフォーム業者に依頼すれば、動きも速く工事費も高くはないはずです。ユニットバスやトイレなどの水回りをリフォームするなら、水回りに強いことをチラシなどでアピールしている業者だと通常より２割くらい安いところもあります。しかし、間取りの変更やイメージを変えたいといった付加価値をあげるリフォーム工事となると、専門知識をもった依頼先でなければ対応できません。
安い、提案力がある、信頼できる、この三点がそろっている業者がベストです。さらにこの三点に優先順位をつけると、信頼→提案→価格の順が賃貸住宅のリフォームにはよいと思います。しかし、実際には、価格→信頼→提案といったように、価格を優先してしまうオーナーが多いのではないでしょうか？
価格を一番の売り物にして新聞の折り込みやポスティングで営業を行っているリフォーム会社がありますが、「安かろう悪かろう」という印象を強く受けるものがあります。本当に腕のよい職人は、不当に安い価格では仕事をしないものです。価格を下げるために下手な職人を使うと、仕上がりの悪さは如実に形となって現れます。安く上げたつもりが、早い時期に欠陥となって露呈することもあります。よい業者ではなく、安い業者を優先したことで、後で後悔するといったことにもつながりかねません。
（参考文献「家主と地主」Ｖｏｌ．２０　２００８春号」）

最近、世間を騒がせている租税特別措置のうち、ガソリン税など道路特定財源に関する税を除いた暫定税率の期限を５月末まで２ヶ月延長するいわゆる「つなぎ法案」が、平成２０年３月３１日午後の衆参本会議で可決、成立しました。
　これにより、平成１８年４月１日から適用されていました「土地」の売買による所有権移転登記に関する登録免許税率（本来は不動産の価額の1,000分の20であるところ軽減措置により不動産の価額の1,000分の10）等の軽減措置は５月末まで延長されることとなりました。

年金制度や雇用に対する不安に加え、株式などの投資商品が低迷していることもあり、不動産への投資に強い関心をもつ人は多くおられます。
しかし、昨年より金融機関は不動産取得に対して融資を引締めている傾向にあります。これは、不動産投資ブームが過熱するあまり、投資適性に欠ける投資家が出てきたり、将来性に欠く物件を現状利回りの魅力だけで押し進めるといった悪質な不動産会社が出てきたりで投資に失敗しているケースが増えてきたことがあげられます。
ただ、そういった背景で迷惑を被っているのは不動産投資家として適性を有する人たちです。金融機関側もそういう人の不動産投資に対しては融資を実行することは普通のことです。だた、それをいかに上手に金融機関にアピールしていくかは、その人自身、しいて言えばその物件を扱う不動産会社の適正なアドバイスと力添えなのです。